Bail commercial 3-6-9 : l'essentiel pour le bailleur
Durée de neuf ans, résiliation triennale, indexation ILC ou ILAT, charges et travaux depuis la loi Pinel : les règles du bail commercial.
Mis à jour le , par la rédaction de Signabail.
Durée et sortie du preneur
La durée ne peut être inférieure à neuf ans. Le preneur peut résilier à l'expiration de chaque période triennale, par lettre recommandée ou acte de commissaire de justice, au moins six mois à l'avance. Il ne peut y renoncer que si le bail dure plus de neuf ans, ou pour des locaux monovalents, de bureaux ou de stockage.
À l'expiration, à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail se prolonge tacitement (art. L.145-9).
Le loyer et son indexation
Le loyer initial est libre. Il peut être indexé chaque année sur l'indice des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales et artisanales, ou sur l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les bureaux. Si l'indexation fait varier le loyer de plus d'un quart, sa révision peut être demandée, et la hausse qui en découle est limitée à 10 % par an (art. L.145-39).
Sans clause d'indexation, le loyer peut être révisé tous les trois ans (art. L.145-38).
Charges, travaux et annexes (loi Pinel)
Le bail commercial comporte :
- un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances, avec leur répartition (art. L.145-40-2) ;
- un état prévisionnel des travaux des trois années suivantes, avec leur budget, et un état récapitulatif des trois années passées ;
- l'état des risques, le DPE et, le cas échéant, l'annexe environnementale ;
- un état des lieux établi à l'entrée et à la sortie (art. L.145-40-1).
Ce que le bailleur ne peut pas refacturer
Les grosses réparations de l'article 606 du Code civil et les honoraires de gestion des loyers restent à la charge du bailleur (art. R.145-35). La taxe foncière peut être refacturée si le bail le prévoit. Le dépôt de garantie excédant deux termes porte intérêt au profit du preneur (art. L.145-40).
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Questions fréquentes
Le bailleur peut-il donner congé tous les trois ans ?
Non, sauf pour construire, reconstruire, surélever ou restaurer l'immeuble (art. L.145-18, L.145-21, L.145-23-1 et L.145-24).
L'ICC peut-il encore servir d'indice ?
Depuis la loi Pinel de 2014, les baux conclus ou renouvelés utilisent l'ILC ou l'ILAT, selon l'activité.
Le preneur a-t-il un droit de préférence en cas de vente ?
Oui : il bénéficie d'un droit de préférence sur le local commercial vendu (art. L.145-46-1), avec des exceptions (vente globale de l'immeuble, cession à un membre de la famille…).
Textes de référence
- Code de commerce, art. L.145-1 à L.145-60 et R.145-35 à R.145-37
- Loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 (Pinel)
Cet article est une information générale, à jour à sa date de mise à jour ; il ne remplace pas un conseil personnalisé.