Bail dérogatoire : trois ans maximum, et le piège du mois de trop
Le bail précaire de l'article L.145-5 : durée cumulée de trois ans, sortie au terme, et requalification automatique en bail commercial.
Mis à jour le , par la rédaction de Signabail.
Une durée plafonnée à trois ans
Les parties peuvent déroger au statut des baux commerciaux, à condition que la durée totale du bail ou des baux successifs n'excède pas trois ans pour les mêmes locaux et le même preneur. Au terme, le preneur doit quitter les lieux, sans droit au renouvellement ni indemnité d'éviction.
Le piège de la requalification
Si, à l'expiration de cette durée et au plus tard un mois après l'échéance, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux. Le bailleur qui veut récupérer ses locaux doit donc manifester clairement son opposition avant ce délai.
Signabail programme un rappel soixante jours avant le terme du bail dérogatoire.
Bail dérogatoire ou convention d'occupation précaire ?
La convention d'occupation précaire (art. L.145-5-1) n'a pas de durée maximale, mais elle n'est valable que si l'occupation est justifiée par une circonstance particulière indépendante de la volonté des parties (immeuble promis à la démolition, procédure en cours…). Sans cette circonstance, elle peut être requalifiée en bail commercial.
Un état des lieux est obligatoire à l'entrée et à la sortie d'un bail dérogatoire (art. L.145-40-1). Signabail le rédige pour 79 €.
Questions fréquentes
Peut-on enchaîner deux baux dérogatoires ?
Oui, tant que la durée cumulée ne dépasse pas trois ans pour les mêmes locaux et le même preneur.
Le preneur peut-il partir avant le terme ?
Seulement si le bail le prévoit : le bail dérogatoire n'ouvre pas de faculté de résiliation légale.
Les charges sont-elles encadrées comme dans un bail commercial ?
L'inventaire des charges est recommandé ; l'état des lieux, lui, est obligatoire.
Textes de référence
- Code de commerce, art. L.145-5, L.145-5-1 et L.145-40-1
Cet article est une information générale, à jour à sa date de mise à jour ; il ne remplace pas un conseil personnalisé.