Location meublée ou vide : les différences qui comptent
Durée, dépôt de garantie, préavis, charges, mobilier, congé : la location meublée et la location vide comparées point par point, textes à l'appui.
Mis à jour le , par la rédaction de Signabail.
Le tableau comparatif
| Location vide | Location meublée | |
|---|---|---|
| Durée minimale | 3 ans (bailleur personne physique ou SCI familiale), 6 ans (personne morale) — art. 10 | 1 an, ou 9 mois pour un étudiant sans reconduction — art. 25-7 |
| Dépôt de garantie | 1 mois de loyer hors charges — art. 22 | 2 mois de loyer hors charges — art. 25-6 |
| Préavis du locataire | 3 mois ; 1 mois en zone tendue et dans les cas de l'art. 15 | 1 mois — art. 25-8 |
| Congé du bailleur | 6 mois avant le terme — art. 15 | 3 mois avant le terme — art. 25-8 |
| Charges | Provisions et régularisation annuelle ; forfait réservé à la colocation | Provisions ou forfait, au choix — art. 25-10 |
| Mobilier | Aucun | Liste minimale du décret n° 2015-981, inventaire et état détaillé annexés |
| Zone tendue, encadrement, DPE | S'appliquent | S'appliquent |
La durée et la sortie
La location vide engage le bailleur sur trois ans au moins s'il est une personne physique ou une SCI familiale, six ans s'il est une société. La location meublée se conclut pour un an, reconduit tacitement, ou pour neuf mois sans reconduction quand le locataire est étudiant.
Dans les deux cas, le bailleur ne peut donner congé qu'à l'échéance, pour vendre, pour reprendre le logement ou pour un motif légitime et sérieux. Le délai diffère : six mois en location vide, trois mois en meublé. En location vide, le congé pour vendre vaut offre de vente au locataire ; ce droit de préemption n'existe pas en meublé.
Le mobilier : ce qui fait le meublé
Un logement meublé doit permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 en fixe la liste minimale : literie, occultation des fenêtres des chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment congélation, vaisselle, ustensiles de cuisine, table et sièges, rangements, luminaires et matériel d'entretien.
Un inventaire et un état détaillé du mobilier sont joints au bail. S'il manque un élément de la liste, le locataire peut demander la requalification en location vide, avec ses durées et son préavis.
Les charges et la fiscalité
En location vide, les charges se règlent par provisions, régularisées chaque année sur justificatifs ; le forfait n'est permis qu'en colocation. En meublé, le bailleur choisit entre provisions et forfait, ce dernier ne donnant lieu à aucune régularisation.
Les loyers d'une location vide relèvent des revenus fonciers ; ceux d'une location meublée, des bénéfices industriels et commerciaux, sous le statut de loueur en meublé. Les régimes et abattements évoluent d'une loi de finances à l'autre : à vérifier avec un conseiller pour votre situation.
Questions fréquentes
Quel est le préavis d'un locataire en meublé ?
Un mois, quelle que soit la commune et sans avoir à donner de motif (art. 25-8 de la loi du 6 juillet 1989).
Peut-on demander deux mois de dépôt de garantie en location vide ?
Non : le plafond est d'un mois de loyer hors charges ; une clause prévoyant davantage est réputée non écrite. Deux mois ne sont permis qu'en meublé.
Un meublé incomplet peut-il être requalifié en location vide ?
Oui. Si le mobilier minimum du décret n° 2015-981 fait défaut, le juge peut requalifier le bail en location vide, avec une durée de trois ans et les règles de la location vide.
Peut-on passer d'une location vide à une location meublée ?
Pas en cours de bail sans l'accord du locataire. À l'échéance, un nouveau bail meublé peut être conclu, avec un nouveau locataire ou d'un commun accord.
Textes de référence
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 10, 15, 22, 25-4 à 25-10
- Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 (mobilier d'un logement meublé)
- Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 (contrats types)
Cet article est une information générale, à jour à sa date de mise à jour ; il ne remplace pas un conseil personnalisé.