# État des lieux d'entrée et de sortie : règles et retenues

Source : https://signabail.fr/blog/etat-des-lieux-entree-sortie — publié le 2026-10-24, mis à jour le 2026-10-24 (Gestion locative).

## En bref

L'état des lieux est établi contradictoirement par le bailleur et le locataire à l'entrée et à la sortie, selon les modalités du décret n° 2016-382 ; il est joint au bail.
Seules les dégradations constatées par comparaison des deux états des lieux, hors vétusté, peuvent être retenues sur le dépôt de garantie.

## Un document contradictoire

L'état des lieux décrit pièce par pièce l'état du logement et de ses équipements, ainsi que les relevés des compteurs. Il est signé par les deux parties, qui en gardent chacune un exemplaire.

S'il ne peut être établi à l'amiable, un commissaire de justice le dresse à frais partagés par moitié (art. 3-2 de la loi du 6 juillet 1989).

## Dix jours pour le compléter

Le locataire peut demander que l'état des lieux d'entrée soit complété dans les dix jours qui suivent son établissement, et, pour les éléments de chauffage, pendant le premier mois de la période de chauffe.

## La sortie et le dépôt de garantie

À la sortie, l'état des lieux est comparé à celui d'entrée. Le dépôt est restitué dans le mois si les deux concordent, dans les deux mois sinon, déduction faite des sommes justifiées. La vétusté — l'usure normale due au temps — reste à la charge du bailleur ; une grille de vétusté peut être annexée au bail.

En location meublée, l'inventaire et l'état détaillé du mobilier sont établis en même temps.

## Questions fréquentes

**Le bailleur peut-il facturer l'état des lieux au locataire ?**

Seulement s'il est réalisé par un professionnel mandaté : la part du locataire est plafonnée à 3 € par m² de surface habitable.

**Que se passe-t-il sans état des lieux d'entrée ?**

Le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état, sauf preuve contraire — sauf si c'est le bailleur qui a fait obstacle à son établissement.

**Des photos suffisent-elles ?**

Elles complètent utilement l'état des lieux, mais ne le remplacent pas : le document écrit et signé reste nécessaire.

## Textes de référence

- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 3-2, 5 et 22
- Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 (modalités de l'état des lieux)